Bán nhà được giá và nhanh chóng nhờ mẹo phong thủy

Hỏi: Tôi có căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, hiện nay đang muốn bán đi để mua căn nhà khác thì cơ hội và thách thức ra sao? Bởi vì, tôi đang lo ngại thời gian này thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu nóng dần lên, nên sau khi bán giá nhà sẽ tăng, đồng tiền mất giá khiến tôi không thể mua được căn nhà khác vừa ý.

Nguyễn Duy Phương (30 tuổi), quận 4, TP HCM

Trả lời:

Về thắc mắc của bạn Duy Phương, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát giải đáp, bán nhà này để mua nhà khác là hình thức hoán đổi tài sản có giá trị để dịch chuyển sang một tài sản khác tương đương hoặc tốt hơn. Kênh đầu tư này không phải là đơn giản, do đó, để thành công trong tình hình thị trường ấm lại như hiện nay thì đòi hỏi kinh nghiệm và mất nhiều  công sức, thời gian.

Đối với căn nhà trị giá 3 tỷ đồng bạn đang sở hữu và có ý định bán thì trong điều kiện tình hình thị trường BĐS khả quan như hiện tại, bạn có cơ hội dễ bán được giá tốt. Theo khảo sát thực tế, tốc độ tăng giá khả thi và trung bình của BĐS hiện nay khoảng 5-8% trong năm 2015. Theo đó, sau khi giao dịch thành công thì bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán.

Tuy nhiên, thách thức là bạn mua lại một tài sản khác thời điểm này giá cả cũng khá cao và không dễ thương lượng trong bối cảnh áp lực tăng giá mạnh dần, thậm chí có thể dao động nhiều hơn so với lúc bán với tỷ lệ tăng 5-10%. Do vậy, việc mua được nhà giá tốt đến mức nào sẽ tùy thuộc vào sự khéo léo trong quá trình thương lượng của bạn. Hơn nữa, sau khi mua bạn phải nộp thuế trước bạ là 0,5%.

Nhiều người băn khoăn thời điểm này có nên hoán đổi
tài sản từ để tìm cơ hội mới. Ảnh: Vũ Lê.

Như vậy với thông số của 2 tình huống trên thì bạn có thể tự đưa ra quyết định có nên bán căn nhà hiện tại rồi tìm kiếm nhà khác tùy vào nhu cầu và  khả năng  thực tế. Nếu như bạn vẫn quyết định hoán đổi tài sản, một cách thông thường mà mọi người vẫn thường làm đó là, trong thời gian rao bán căn nhà đang sở hữu, bạn phải đồng thời đi tìm kiếm nhiều BĐS khác đưa vào tầm ngắm và lên danh sách để khảo sát thực địa.

Theo đó, căn nhà mới định mua cần phải có giá bán  thấp hơn hoặc tương đồng căn nhà cũ, song tiềm năng lại phải lớn hơn. Dựa trên cơ sở đó để bạn bắt đầu tiến hành các bước kiểm tra tính pháp lý của BĐS, khảo sát khu vực, đo đạc quãng đường, tìm hiểu quy hoạch, định giá và thương lượng ngã giá.

Sau khi bán được căn nhà hiện tại (mới chỉ ở bước nhận cọc) thì bạn cũng gần như tiến hành đồng thời đặt cọc ở căn nhà bạn dự định mua. Giai đoạn này là quyết định và then chốt. Vì rủi ro trên thị trường BĐS rất nhiều và phức tạp, do đó bạn cần lường trước một số kịch bản xấu như sau:

Một là, mất rất nhiều thời gian và công sức chào bán nhà cũ và săn lùng nhà mới nhưng chưa có giao dịch thành công. Hai là, các BĐS ưng ý đã bị bán trước khi bạn định mua do chủ nhà không muốn bán nữa và hủy thỏa thuận đặt cọc hoặc khách hàng khác ngã giá cao hơn.

Ba là, khi thị trường bắt đầu ấm dần lên, thanh khoản tăng nên bán BĐS nhanh và có giá hơn, nhưng cùng lúc này giá cả cũng bị nhiễu loạn và hình thành nhiều mặt bằng giá ảo. Chính vì vậy, nếu không nắm chắc thị trường và bị kéo theo những bẫy giá này thì bạn sẽ rất khó đẩy hàng đi. Điều này là thách thức lớn nhất mà người bán BĐS phải vượt qua.

Nhằm hạn chế các rủi ro đó, bạn cần chuẩn bị các bước sau:

Bước thứ nhất, bạn phải xác định được giá thấp nhất mà mình muốn bán. Thứ hai là, tìm kiếm, kiểm tra và trả giá càng nhiều càng tốt các căn nhà mình định mua, sau đó sắp xếp chúng theo thứ tự ưu tiên. Thứ ba là, trước khi tiến hành nhận cọc bán nhà, bạn phải liên hệ lại xem các căn nhà trong danh sách định mua còn không, các căn nhà ấy có tăng giá hay có các yêu cầu khác từ bên bán không.

Bước cuối cùng đó là, khi nhận cọc bán thì cũng đồng thời bạn phải nhanh chóng đặt cọc mua, trong trường hợp không mua được tài sản này thì phải nhanh chóng chuyển qua tài sản khác theo thứ tự ưu tiên.

(Theo Vnexpress) 

7 bí quyết nhỏ giúp bán nhà dễ dàng, nhanh chóng

Nếu bạn đang muốn bán nhà nhưng không biết cách để thu hút người mua thì hãy tham khảo 7 bí quyết nhỏ dưới đây để có thể bán được nhà một cách dễ dàng và nhanh chóng , đặc biệt là vào thời điểm cuối năm, khi mà nhu cầu mua nhà tăng mạnh.

1. Tạo ấn tượng mạnh về không gian tổng quan của ngôi nhà

Bao giờ cũng vậy, người mua nhà sẽ tham quan tổng thể của ngôi nhà trước khi xem phòng ốc hay các chi tiết thiết kế khác. Vì thế, tổng quan của ngôi nhà có vai trò rất quan trọng trong việc thu hút khách xem. Hãy tạo ra ấn tượng mạnh cho người mua nhà bằng cách làm vệ sinh sạch sẽ không gian xung quanh (khu vực cổng ngõ, tường rào) để mang lại sự thoáng đãng và thông thoáng hơn. Thậm chí, bạn có thể sơn mới hàng rào hoặc trồng thêm cây xanh để mang lại một không gian tươi tắn, xanh mát.

 Quan tâm đến không gian tổng quan của ngôi nhà sẽ tạo thiện cảm cho người mua

2. Sơn mới lại ngôi nhà

Sẽ chẳng co vị khách nào ấn tượng với một ngôi nhà cũ kỹ, các lớp sơn tường bị bong tróc hay không gian mất vệ sinh. Vì vậy, muốn khẳng định được giá trị của ngôi nhà và bán được nhà, bạn nên sơn lại cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà. Bạn nên ưu tiên chọn những gam màu sáng sủa để tạo thiện cảm cho người mua. Một màu sơn mới chắc chắn sẽ mang lại một diện mạo mới cho ngôi nhà đã cũ.

3. Tân trang lại phòng bếp của ngôi nhà

Phòng bếp là không gian có tầm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của một ngôi nhà. Để tân trang lại phòng bếp, bạn không nhất thiết phải sửa xây hay trang hoàng lại phòng bếp một cách cầu kỳ. Thay vào đó, bạn chỉ cần lau chùi, vệ sinh cho tủ bếp sáng bóng, làm sạch sàn bếp để tạo cảm giác sạch sẽ là bạn đã khiến phòng bếp trở nên ấn tượng hơn. Bạn cũng cần lưu ý, thiết bị nào bị lung lay, hỏng hóc thì cần tiến hành sửa chữa, thay thế ngay để tạo cảm giác an toàn cho người mua.

 Tân trang lại phòng bếp là một bí quyết để bán được nhà nhanh

4. Xây thêm phòng tắm cho ngôi nhà

Có thể số phòng tắm trong ngôi nhà đã đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của gia đình bạn nhưng nếu có sự chênh lệch giữa số lượng phòng ngủ và phòng tắm thì bạn cần xây thêm phòng tắm để tăng tiện ích cho người mua nhà. Số phòng tắm đầy đủ cũng sẽ góp phần làm gia tăng giá trị của ngôi nhà và thu hút người mua hơn.

5. Nâng cấp lớp ván sàn của ngôi nhà

Vàn sàn khi qua quá trình sử dụng trong nhiều năm sẽ không còn giữ được độ sáng bóng cần thiết, khiến cho ngôi nhà mất đi tính thẩm mỹ và giá trị. Vì vậy, hãy nâng cấp lớp ván sàn bằng cách thay thế sàn gỗ mới, tạo sự sang trọng, hiện đại cho ngôi nhà. Điều này cũng giúp mang lại cảm giác hứng thú cho người mua bởi sự mới mẻ và tinh tươm của ngôi nhà.

 Thay ván sàn sẽ tăng giá trị cho ngôi nhà và thu hút người mua

6. Thay thế cửa sổ hỏng hoặc cũ

Những ô cửa sổ thường lọt vào “tầm ngắm” đầu tiên của người mua nhà. Cửa sổ cũ kỹ, hỏng hóc, không còn chức năng trang trí hay che chắn sẽ là điểm trừ rất lớn khiến người mua nhà cảm thấy e ngại. Hãy bảo đảm một ngôi nhà đẹp và an toàn bằng cách thay thế hay sửa chữa thành những ô cửa sổ mới toanh, vừa khiến ngôi nhà thêm đẹp, vừa mang đến cảm giác hài lòng cho người mua nhà.

7. Lưu ý hệ thống chiếu sáng của ngôi nhà

Một ngôi nhà tù túng, tối tăm và bí bách sẽ khiến người khác cảm thấy bất an dẫn đến e ngại khi mua. Vì vậy, hãy đảm bảo ngôi nhà của bạn có đầy đủ hệ thống chiếu sáng để mang lại sự sáng sủa và rộng rãi hơn cho ngôi nhà. Đặc biệt, nếu nhà có nhiều cửa sổ, giếng trời hay tận dụng tối đa nguồn sáng tự nhiên thì sẽ thu hút người mua nhà hơn cả.

(Theo Tạp chí xây dựng Online) 

Gói 30.000 tỷ sắp hết hạn, nên mua nhà thương mại giá rẻ đã cất nóc

Dù còn chưa đầy 3 tháng nữa mới hết thời hạn giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, song các ngân hàng cho biết sẽ áp dụng lãi suất thương mại thông thường đối với dư nợ giải ngân sau thời điểm 1/6/2016.

Gói 30.000 tỷ đồng được Chính phủ đưa ra trong thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó khăn với mục đích hỗ trợ cho các chủ đầu tư dự án nhà giá thấp, nhà ở xã hội và người mua nhà các dự án này. Đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân. Từ sự sôi động của phân khúc này sẽ lan tỏa dần ra thị trường và giúp phá băng thị trường BĐS.

Nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), trong quá trình triển khai, gói hỗ trợ này gặp nhiều vướng mắc nên khó khăn trong việc giải ngân. Sau một số lần sửa đổi thì đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng đã được nới rộng hơn rất nhiều là các BĐS thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng.

Việc nới rộng điều kiện vay gói tín dụng ưu đãi lãi suất chỉ 5%/năm đã giúp nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án đất nền ven đô tận dụng để giải phóng hàng tồn kho. Chủ tịch HoREA cho biết, hiệp hội đã nhiều lần có văn bản đề xuất kéo dài thời hạn giải ngân gói 30.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội đến năm 2018 và hạ lãi suất ở mức 3,5 - 4%/năm cho phù hợp với người mua nhà. Song, Ngân hàng Nhà nước vẫn không chấp thuận các đề xuất này và thời gian thực hiện cho vay gói 30.000 tỷ vẫn không thay đổi.

Khách hàng nên tìm mua những dự án xây xong phần thô hoặc nhà ở thương mại giá rẻ đã cất nóc, vì có thể sẽ vay được 80- 90% giá trị nhà

Sáng nay (9/3), nhiều khách hàng đang tỏ ra khá hoang mang vì mới đây có thông tin từ một số Ngân hàng cho biết phần dư nợ vay được giải ngân từ ngày 1/6/2016 trở về trước sẽ được áp dụng lãi suất vay vốn ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng, còn phần dư nợ vay giải ngân sau ngày 1/6/2016 áp dụng lãi suất vay thương mại thông thường do khách hàng và ngân hàng cho vay tự thỏa thuận.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng gồm hai thành phần được vay tiền mua nhà đã được quy định rõ từ năm 2013. Các khách hàng khi đặc bút ký hợp đồng đều được giải thích rất rõ các quy định này. Cụ thể, đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội thì sẽ thực hiện theo Luật Nhà ở sửa đổi và Nghị định 100 của Chính phủ, vì vậy lãi suất cho vay và thời gian cho vay vẫn khộng có gì thay đổi. Hiện tại, NHNN đã chỉ định 4 Ngân hàng thương mại cùng tham gia với Ngân hàng Chính sách xã hội để giải ngân gói tín dụng này, do vậy người mua nhà cứ yên tâm.

Ông Châu phân tích thêm, còn đối với phần tín dụng cho vay để mua nhà ở thương mại giá rẻ dưới 1,05 tỷ đồng thì sẽ bị ảnh hưởng. Vì theo quan điểm của NHNN, tính đến thời điểm hiện tại vẫn thực hiện đúng tiến độ giải ngân phần này. Có nghĩa là nếu khách hàng vay khoảng 600 triệu đồng để mua nhà dạng này, tuy nhiên tính đến ngày 31/5/2016 mới giải ngân được 400 triệu đồng, thì 200 triệu đồng còn lại khách hàng phải chịu lãi suất thương mại thông thường dựa trên sự thoả thuận với Ngân hàng là điều dễ hiểu.

Cũng theo lời ông Châu, trong tình hình hiện nay, tốt hơn hết khách hàng nên tìm mua những dự án xây xong phần thô hoặc nhà ở thương mại giá rẻ đã cất nóc, vì có thể sẽ vay được 80- 90% giá trị nhà vào thời điểm ký hợp đồng mua nhà. Như vậy, khách hàng cũng sẽ được giải ngân vốn vay nhiều hơn và phần còn lại khách hàng sẽ trả lãi suất nhanh hơn, ít áp lực hơn. Chứ nếu chúng ta đi mua nhà mới xây xong móng hoặc thanh toán theo tiến độ xây dựng thì tỷ lệ giải ngân sẽ thấp.

(Theo Trí thức trẻ) 

Đầu tư đất vùng ven - Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, mặc dù thu gom đất vùng ven Tp.HCM chờ cơ hội tăng giá trong dài hạn là một cách đầu tư khôn ngoan, khả năng sinh lời cao nhưng cũng có không ít rủi ro tiềm ẩn. Dưới đây là những chia sẻ của chuyên gia này về những ẩn số khó lường của việc đầu tư đất vùng ven.

Thứ nhất: Rủi ro về pháp lý. Hầu hết các nhà đầu tư mua đất lẻ phân lô của hộ gia đình không thể lường trước được sự phức tạp của các quy định của ngành này. Có trường hợp nhiều người cùng đứng tên chung trên giấy tờ sở hữu khu nhà đất đang giao dịch khiến cho việc hoàn thiện các thủ tục làm giấy chứng nhận kéo dài, có khi còn không thể thực hiện được. Cũng có trường hợp mua đất nông nghiệp là đất lúa, dù bên bán có cam kết chuyển lên đất vườn nhưng trên thực tế lại không thể chuyển mục đích sử dụng được hoặc nếu được thì thời gian kéo dài rất lâu. Ngoài ra còn một số khả năng khác như: đất đang rao bán có tranh chấp mà bên mua không biết, có thể khiến người mua tiền mất tật mang. Để tránh được những điều này, nhà đầu tư cần rất nhiều thời gian thẩm định, kiểm tra tài sản. Do đó rủi ro pháp lý được xem là ẩn số lớn nhất đối với kênh đầu tư này.

Tuy hấp dẫn, lợi nhuận cao nhưng kiểu đầu tư đất vùng ven chờ tăng giá vẫn
có những rủi ro tiềm ẩn không hề nhỏ. Ảnh: T.S

Thứ hai: Rủi ro trong quy hoạch. Sự thay đổi quy hoạch của địa phương có thể sẽ giúp cho một số người được hưởng lợi nhưng cũng không hiếm trường hợp bị thiệt hại. Ví dụ, việc thay đổi vị trí khu vực cây xanh, khu đất thay vì gần một công viên thì tương lai có thể gặp rủi ro rớt giá do đất nằm gần các bãi rác tập trung, bị ảnh hưởng bởi yếu tố môi trường. Việc mở rộng các khu công nghiệp cũng có những tác động nhất định đến kế hoạch đầu tư. Chẳng hạn, trước đây khu đất có thể không nằm trong khu quy hoạch cụm, khu công nghiệp nhưng nay lại lọt thỏm vào khu vực này thì rủi ro cũng bắt đầu tăng lên. Những mảnh đất nằm trong các dự án bị vướng quy hoạch treo cũng có thể khiến cho tài sản của nhà đầu tư không thể tăng giá, điều này cũng có nghĩa nhà đầu tư lâm vào cảnh bị chôn vốn trong một thời gian dài mà không có lãi.

Thứ ba: Rủi ro do các công trình hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội bị chậm tiến độ. Các nhà đầu tư mua đất để trông chờ vào việc mở đường, thông cầu, xây trường, chợ, bệnh viện, nhà trẻ... mọc lên thế nhưng thời gian triển khai xây dựng các công trình này bị kéo dài hoặc không thể xác định thời gian hoàn thành sẽ là những mối lo lớn. Bởi lẽ, các công trình tiện ích và hạ tầng có vai trò rất quan trọng trong việc kích giá nhà đất có vị trí gần đó, nếu các dự án này bị thiếu hoặc bị treo thì bất động sản lân cận cũng bị suy giảm giá trị.

Thứ tư: Rủi ro có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Việc mua đất đầu tư dài hạn để chờ cơ hội tăng giá thường phụ thuộc rất lớn vào độ nóng lạnh của thị trường trong hàng chục năm thậm chí lâu hơn. Theo đó, trong khoảng thời gian khá dài này, không phải lúc nào giá đất cũng tăng cao mà chỉ đi lên trong một số thời điểm nhất định. Nghĩa là nếu chọn sai thời điểm mua vào hoặc bán ra sẽ khiến suất đầu tư bị đẩy vào chân tường.

Thứ năm: Mất chi phí cơ hội. Trong khoảng thời gian dài bỏ tiền vào nhà đất chờ đợi tăng giá, thông thường phải mất 5-10 năm, dòng vốn sẽ nằm yên trong đất, khó hoặc không thể dịch chuyển sang những kênh đầu tư khác được. Như vậy, suốt chu kỳ đầu tư dài này, nhà đầu tư buộc phải bỏ qua những cơ hội mới trên thị trường.

(Theo Vnexpress) 

Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

Ông Ngô Đình Hãn, giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp. HCM) đánh giá, năm 2016 nhà đất vừa túi tiền có rất nhiều cơ hội đầu tư. Sau giai đoạn 2014-2015 nhà phố, chung cư cao cấp 3-5 tỷ đồng trở lên bùng nổ, hiện nay thị phần BĐS giá rẻ đang trở lại mạnh mẽ. Nhu cầu và khả năng chi trả của người muốn tiếp cận dòng sản phẩm này cực lớn.

Nhà đầu tư bỏ tiền vào kênh BĐS thường quan tâm đến các yếu tố như: Lợi nhuận, thanh khoản và tính an toàn. Trên cơ sở đó, vị chuyên gia này liệt kê ra các phương án khả thi đầu tư trên dưới một tỷ đồng.

Phương án 1: Đầu tư đất nền ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè,… Đối với đất nền giá trong khoảng này vị trí cách trung tâm khoảng từ 12 đến 16km trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động từ 50 -70m2, giá trung bình từ 12 -15 triệu đồng/m2.

Đơn cử, đất phân lô dọc tuyến Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương thuộc Nhà Bè. Đất phân lô Phường Long Trường, Phú Hữu thuộc quận 9. Khi đầu tư nên lưu ý hạ tầng, mua ở khu vực thuận lợi giao thông, trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện hữu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... đây là những yếu tố quyết định tốc độ tăng giá của sản phẩm. Không nên mua ở những khu hẻo lánh, kết nối hạ tầng kém và xa rời các tiện ích vì tốc độ tăng giá sẽ rất chậm và thấp.

Theo quan sát trong thời gian 2 năm vừa qua, hình thức đầu tư này có mức độ sinh lời khá tốt, trung bình mỗi năm có thể tăng giá tối đa 20%. Sở dĩ chọn hai khu vực trên do tốc độ đô thị hóa của khu Khu Nam và Đông Sài Gòn đang rất mạnh, kéo theo tốc độ đô thị hóa là phát triển về dân cư và tiện ích. Một khi những yếu tố này ngày càng hoàn thiện thì đồng nghĩa với giá trị BĐS khu vực ngày càng tăng. Đối với vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ thực hiện hạ tầng nếu mua trong giai đoạn đầu, nhất là tiến độ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương án 2: Đầu tư nhà phố xây sẵn ở địa bàn vùng ven như quận 9, quận 12, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi. Đây là loại tài sản phổ biến được nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng, lại vừa kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40 m2, đối với khu vực càng xa trung tâm thành phố có thể rộng 50-80m2. Những thửa nhỏ có thể xây dựng 1 trệt, 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet. Còn thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Loại nhà này có giá bán phổ biến nhất 800 triệu đồng/căn và cao nhất có thể vượt một tỷ đồng. Thậm chí có những vị trí có bán kính cách trung tâm Sài Gòn trên 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn giá có thể rẻ hơn, chỉ ở ngưỡng 550-650 triệu đồng/căn.

Hình thức đầu tư này thu được lợi tức hàng tháng từ tiền thuê, trung bình 0,4% giá trị sản, như vậy đầu tư một tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng. Nếu so với mức lãi suất ngân hàng thì lợi tức tiền thuê hơi thấp nhưng không đáng kể, vẫn ở mức chấp nhận được. Giá trị gia tăng theo thời gian của dạng BD này không cao, trung bình khoảng 8-10% một năm trong điều kiện thị trường tốt. Điều cần lưu ý là ở các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa nên diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được. Đối với thửa nhỏ 30m2, 2 căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) chung.

Có khá nhiều phương án đầu tư BĐS với số vốn 1 tỷ đồng trở xuống, đem lại doanh thu
3-5% một năm tuỳ vị trí và chủng loại hàng hoá. Ảnh: Vũ Lê

Phương án 3: Đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền có kết nối giao thông xuyên suốt với các trục đường chính, đại lộ mới mở, metro, đường vành đai, cầu vượt,... Các căn hộ loại này thường có diện tích 45-50m2, tối đa cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, với giá bán 15-16 triệu đồng/m2, như vậy bỏ ra từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng một căn, tỷ suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Loại sản phẩm này xuất hiện phổ biến tại quận 9, quận 12, rìa quận Thủ Đức và Tân Bình.

Khi đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền cần lưu ý là tính khoảng cách quãng đường đi hợp lý, không vượt quá quỹ thời gian di chuyển 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc và môi trường sống tốt, phải có nhiều tiện ích.

Phương án 4: Đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua trong 30-50 năm. Hình thức đầu tư này đã xuất hiện tại quận Bình Tân, sản phẩm có diện tích trung bình khoảng 30-40 m2, với giá bán từ 350-500 triệu/căn, thời hạn sử dụng 49 năm, sau 49 năm khách hàng trả nhà lại cho chủ đầu tư. Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần. Với một tỷ đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư được 2 căn, mỗi căn có giá thuê trung bình 500 triệu đồng, tức 3-3,5 triệu/m2. Giá thuê có thể tăng liên tục theo thời gian. Thực tế, doanh thu của sản phẩm này cao hơn nhà phố xây sẵn và căn hộ sở hữu lâu dài. Đây cũng là hình thức đầu tư tốt cho những khách hàng có tiền nhàn rỗi và muốn đảm bảo sự an toàn. Song, nhược điểm của mô hình đầu tư này là bị khấu hao thời gian sở hữu.

Theo phân tích của ông Hãn, trong trường hợp đầu tư bằng vốn tự có kèm với đòn bẩy tài chính để mua những BĐS vượt giá trị một tỷ đồng cần phải tính trên dòng thu nhập hàng tháng để trả lãi và nợ gốc cho nhà băng. Ông Hãn đề xuất thêm một số hình thức đầu tư khả thi mà khách hàng có thể tham khảo.

Phương án 5: Mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê. Khu vực thuận lợi để đầu tư gồm Thủ Đức, Nhà Bè, Hóc Môn, quận 9, quận 12. Với trường hợp này, nhà đầu tư có một tỷ đồng có thể vay thêm một tỷ nữa. Như vậy, vốn tự có dành để mua đất 80-100m2, còn vốn vay dùng để xây nhà trọ. Tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng, giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng một tháng mỗi phòng, vị chi tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng một tháng. Với mức doanh thu này, nhà đầu tư đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Đến khi trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ mang lại nguồn thu thuần, không còn áp lực. Có thể thấy, mô hình kinh doanh này khá ổn định và giá trị BĐS gia tăng liên tục theo thời gian.

Phương án 6: Mua căn hộ cho thuê có vay. Với dạng BĐS này, nhà đầu tư chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Chẳng hạn, nếu có một tỷ đồng thì chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm, lãi suất vay 10-11% một năm theo lãi suất hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Khu vực có thể mua căn hộ dạng này có vị trí gần trung tâm hơn như Tân Bình, quận 4, quận 7,… Với căn hộ 1,5 tỷ đồng, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng mỗi tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng từ 0,5% - 0,6% một tháng trên tổng giá trị BĐS). Với hình thức này, doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, giá trị đầu tư là giá trị gia tăng của BĐS theo thời gian.

Phương án 7: Mua nhà phố vượt 1 tỷ đồng, với trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ đồng, địa bàn vùng ven như Thủ Đức, Nhà Bè, Hóc Môn, quận 9, quận 12. Đây là hình thức vừa đầu tư vừa giữ gìn tài sản. Cụ thể, số tiền trả ngân hàng được lấy từ nguồn tiền thuê. Mức giá thuê trung bình của căn nhà phố 1,4 tỷ khoảng 5 triệu đồng một tháng.

(Nguồn: Vnexpress)